미국의 주택 구입 모기지 이자율

최근에 이사를 했다. 거의 5-6년을 별러서 집을 샀고 (집 오퍼에 거의 20번 정도 떨어졌고, 팬데믹 기간이 겹쳐서 5-6년이나 걸린 것이다) 집 전체를 리모델링했기 때문에 또 몇 달의 시간이 들었다. 물론 비용도 엄청 많이 들었다. 지금의 미국 (한국도 마찬가지겠지만)의 물가는 정말로 어마 어마 하기 때문에 사실 이 시기에 이렇게 집을 고치고 돈을 쓰는 것이 과연 올바른 일인가 하는 생각이 많이 들지만, 지난 몇 년을 기다린 뒤 집을 구매를 했기 때문에 어쩔 수 없다고 생각을 한다. 대신 집을 구매할 때 내부 상태를 고려해서 리모델링 비용만큼을 깎아서 샀으니 큰 문제는 없다. 다만, 예산이 점점 늘어난다는 게 문제라면 문제일 수는 있겠다. 

문제는 집을 구매할 때 내야 하는 이자율인데...불과 1년 반 정도만 해도 30년 고정 모기지 이자율이 2% 정도였다. 실제로 지인 중 한 명은 1년쯤 전에 주택을 구입했는데, 2.8%의 30년 고정 모기지 이자율을 받았다고 한다. 이 정도면 거의 집을 팔지 말고 평생 보유해야 하지 않을까 하는 생각도 할 정도이다. 앞으로 2%의 모기지를 다시 받기는 쉽지 않아 보인다. 

나는 작년 9월에 집을 구매 했는데, 4% 후반대를 받았다. 그것도 여러 가지 프로모션을 이용했고 겨우 0.5% 정도를 깎아서 받은 것이다. 최근에 한때는 거의 6%에 가까운 모기지 이자율이었으니 4% 후반도 지금 생각해 보면 그렇게 나쁜 선택은 아닌 것으로 보인다. 물론 2.8%에 비하면 굉장히 높은 편이지만.....

그럼 지금의 이자율은 어떨까? 꽤 떨어졌다고 하는데 지금 미국의 주택 구입시 내야 하는 모기지를 알아보자. 

나는 주로 웰스파고 (Wells Fargo)에서 제공하는 이자율을 본다. 여기 캘리포니아에서 가장 메이저한 은행 두 개를 뽑자면 Bank of America (뱅크 오브 어메리카)와 웰스파고이다. 웰스파고는 워런 버핏이 소유하고 있는 은행으로도 유명하다. 실제로 이 두 은행의 이자율은 거의 동일하다. 경쟁사이기 때문에 어느 한쪽이 훨씬 싸게 이자율을 줄 수는 없다. 그래서 어느 것을 보더라도 똑같지만 그래도 웰스파고의 이자율이 좀 더 보기 편하고 현실적인 것 같아서 주로 웰스파고 이자율을 본다. 

https://www.wellsfargo.com/mortgage/rates/

 

바로 이 표가 내가 거의 매일 들어가서 확인하는 모기지 이자율이다. 왜 매일 들어가서 확인하는지 정확한 이유를 설명하기는 어렵지만 (?), (나름의 취미인가?), 암튼 매일 들어가서 확인을 한다. 

우선 구입을 살펴보자. 

두개의 론 (Loan)이 나와 있는데, 제일 위의 것은 점보이고, 아래의 것은 일반적인 Loan이 컨퍼밍 론이다. 그 차이는 론을 받는 금액이다. 점보는 일반적으로 $650,000이 넘는 금액을 모기지 대출받았을 때는 점보라고 부른다. 간단하게 환율 $1= 천 원을 대입하면, 한국 돈으로 6억 5천만 원 이상을 대출하면 점보에 해당된다. 실제로 여기 캘리포니아 베이 지역에서 집을 살 때는 거의 90% 이상이 점보 론에 해당될 거라고 생각이 든다 (집 값이 워낙 비싸니까). 

점보론으로 30년 고정 모기지는 현재 5.375%의 이자율이다. 반면에 처음 7년만 고정으로 하고 그 뒤에는 변동이 되는 7 Year-ARM은 5% 정도로 이자율이 조금 낮다. 아무래도 7년만 보장이 되기 때문에 30년을 보장해야 하는 일반적인 모기지 보다는 이자율이 낮은 것이 보통이다. 

반면에 컨퍼밍 론은 점보에 비해서 훨씬 이자율이 높다. 나는 이게 흥미롭다. 미국에 와서 처음으로 집을 산 것이 2010년인데, 이때는 반대였다. 컨퍼밍 론이 이자율이 낮았고, 점보는 금액이 높아서 위험 부담이 크다고 봤고 이자율도 높았다. 하지만, 지금은 그 반대인데, 정확한 이유는 모르겠다. 점점 론의 금액이 올라가니까 사람들이 부담할 수 있는 금액이 너무 높아져서 이자율이 역전된 것이 아닐까 하는 개인적인 생각을 할 뿐이다. 암튼, 서브프라임 위기를 거치면서 (개인적으로 기억하기에) 점보와 컨퍼밍 론의 이자율이 역전된 것 같다. 

대출을 $650,000 이하로 받으면 30년 고정 모기지 이자율은 6%나 한다. 그리고 재미 있는 것은 7년 고정-이후 변동으로 하면 컨퍼밍은 오히려 이자율이 6.125%로 올라간다. 아이러니하다. 이러면 누가 7년만 고정으로 하는 론을 선택하겠는가? 당연히 이자율도 더 싸고 보장도 되는 30년 고정을 선택할 것이다. 

이자율이 조금 내려왔다고는 하지만, 아직도 컨퍼밍 론은 6% 정도, 점보도 5% 초반에 모기지 이자율이 형성되고 있다. 

반면에 재융자를 할 때는 살펴보자. 

https://www.wellsfargo.com/mortgage/rates/

집을 일단 산뒤 융자를 받고, 몇 년이 지나서 이자율이 싸지거나 혹은 집 값이 올라서 오른 만큼 현금을 빼고 싶은 경우 재융자를 신청한다. 일반적으로 재융자를 할 때는 이자율이 처음 집을 살 때 보다 높다. 그 이유는 정확히 모르겠다. 대략 0.5% 정도 높다고 알 고 있는데, 실제로는 어떤지 살펴보자. 

점보의 경우는 대략 0.3% 정도 재융자의 이자율이 높고, 콘퍼밍 론은 0.5%가 높은 것 같다. 지난 몇 년간 2-3%의 이자율이 익숙하다 보니까 이렇게 5-6%의 이자율은 너무도 높게 느껴진다. 1-2년 뒤에 혹시 이자율이 떨어져서 4% 초반 정도가 되면 재융자를 할까하는 희망을 가지고 있다. 아무래도 4% 후반은 아직도 너무 높게 느껴진다. 

뉴스를 봐도, 집 값이 계속 떨어진다는 얘기도 많고, 이제는 반등한다는 얘기도 꽤 나온다. 즉 어떻게 될지 전혀 모르겠다는 게 정답인 것 같다. 앞으로 다시 2-3%의 모기지 이자율이 가능할지 모르겠지만, 계속 이자율을 주시하고 지켜볼 생각이다.