모기지 리캐스트와 리파이낸스 차이 요약 (미국 부동산)

최근에 모기지 리캐스트 (Recast)라는 것을 알게 되었습니다. 

그동안 꽤 많은 모기지를 받았고, 리파이낸스를 했으며, 경제적으로 꽤 많은 공부를 했다고 생각을 했는데...

모기지 리캐스트에 대해서 전혀 모르고 있었더라고요...

그래서 제가 가지고 있는 두 개의 모기지를 전부 리캐스트 했습니다. 

그럼 저처럼 모기지 리캐스트에 대해서 익숙하지 않은 분들을 위해서 모기지 리캐스트와 리파이낸스의 차이에 대해서 알려드리겠습니다.

그럼 본격적으로 설명을 시작해 보겠습니다. 

 

주택을 구입한 후, 대출 상환 방법에 대해 고민하는 분들이 많습니다. 이 중에서도 가장 많이 논의되는 옵션은 **모기지 리캐스트(Mortgage Recast)**와 **리파이낸스(Refinance)**입니다.

이 두 방법 모두 월 상환액을 줄이는 데 도움이 될 수 있지만, 각각의 차이점과 장단점을 잘 이해하는 것이 중요합니다. 이번 블로그에서는 모기지 리캐스트에 중점을 두고 리파이낸스와의 비교를 통해 여러분의 상황에 맞는 선택을 도와드리고자 합니다.

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1. 모기지 리캐스트란 무엇인가?

모기지 리캐스트는 기존 대출의 조건을 변경하지 않으면서, 대출 상환 금액을 조정하는 방법입니다. 이 방법은 대출금을 한꺼번에 많이 갚은 후 남은 대출금에 대해 월 상환금을 낮추는 방식으로 이루어집니다. 중요한 점은 리캐스트는 이자율이나 대출 기간을 변경하지 않고, 상환 금액을 조정하는 것에 초점을 맞춘다는 것입니다. 주로 일시적으로 많은 돈을 상환할 수 있는 상황에서 유용한 방법입니다.

지금 현재 받고 있는 이자율이 좋은데, 여유 자금이 있고, 월 페이먼트를 낮추고 싶을 때 추천합니다. 

리캐스트의 주요 특징:

• 이자율은 변경되지 않음
• 대출 기간도 변하지 않음
• 대출 상환 금액에만 변동
• 추가적인 대출 비용 없음 (단, 일부 은행은 소정의 수수료를 청구할 수 있음)

저의 경우는 한 은행 (Wells Fargo) 경우는 최소 $20,000의 원금을 추가로 납입하는 것을 조건으로 했고, Fee는 전혀 없었습니다. 

또 다른 작은 Lender의 경우는 $250의 Fee를 요구했고, (남은 잔금이 아닌) 원래 모기지 융자 금액의 최소 10%를 추가 납입하는 것을 요구했습니다.  

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2. 모기지 리캐스트의 장점

모기지 리캐스트의 장점은 비용 절감과 단순함입니다. 리파이낸스와 달리, 복잡한 절차나 새로운 대출 심사 없이 현재 대출을 유지하면서 월 상환금을 낮출 수 있습니다. 주요 장점은 다음과 같습니다.

모기지 리캐스트의 장점:

• 수수료가 저렴: 리캐스트는 대출금액을 조정하는 데 드는 비용이 적고, 대출 절차가 단순하여 새로운 대출 비용을 부담하지 않아도 됩니다.
• 신용 점수에 영향 없음: 리파이낸스는 신용 점수를 고려해야 하지만, 리캐스트는 기존 대출 조건을 유지하기 때문에 신용 점수에 영향을 주지 않습니다.
• 월 상환금 감소: 일시 상환을 통해 남은 원금을 줄이면 월 상환금이 현저히 낮아질 수 있습니다.

 

다만, 제가 착각을 했던 점이 있는데 중요해서 짚고 넘어가는 것이 좋겠습니다. 

저의 목적은 무조건 월 납입금을 줄이는 것이었습니다. 그래서 제가 리캐스트를 하면 제가 지금까지 부었던 기존의 원급 상환금까지 합쳐서 새로운 (훨씬 낮아진) 월 페이를 납입하면 되는 줄 알았습니다. 그런데... 그건 아니었습니다. 즉, 제가 이번에 새로 넣은 추가 납입금에 대해서만 월 납입금을 줄여주더라고요 (이게 저의 큰 착오! 그래도 일단 계획대로 진행을 했습니다). 

 

이해하기 어려우신 분들을 위해서 예를 들어보겠습니다.

제가 모기지 융자를 50만 불을 받았다고 해 보겠습니다. 

지금까지 10만불의 원금을 갚았고, 40만 불의 융자금이 남아 있습니다. 

웰스파고의 경우는 리캐스트 조건으로 최소 2만불을 넣으면 되었고, 또 다른 작은 렌더는 50만 불의 10%인 5만 불을 최소 추가 납입을 요구했습니다. 

이자율은 편의상 5%라고 해보겠습니다. 그리고 작은 렌더의 기준으로 5만불 (10%)를 추가 납입했다고 했을 때.

 

저의 원래 생각: 50만불- 10만 불 (이미 갚은 것)- 10% 추가 납입 5만 불 = 35만 불 원금 남음. 35만 불로 계산을 해서 월 페이먼트 계산 (되는 줄 착각)

실제  리캐스트: 원금이 35만불이 남은 것은 동일. 하지만 월 페이먼트는 추가로 납입한 5만 불만 빼주고 계산. 즉, 45만 불을 기준으로 이자율 5%를 계산해서 리캐스트. 

차이를 아시겠어요? 저는 이미 제가 납입한 원금도 같이 리캐스트 계산에 들어가는 줄 알았는데...아니었습니다.

그렇게 하려면 아래에 설명할 리파이낸스로 가야합니다. 

결국 월 페이먼트를 줄이기는 했지만, 그렇게 큰 액수는 아니었어요..... 그래도 새로운 재테크 기법을 배우고 해 봤다는데 만족합니다. 

 

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3. 리파이낸스란 무엇인가?

리파이낸스는 기존 대출을 새로운 대출로 완전히 교체하는 방식입니다. 새로운 대출 조건을 통해 더 낮은 이자율이나 더 긴 대출 기간으로 변경할 수 있는 기회가 있지만, 이 과정은 복잡하고 비용이 더 많이 듭니다.

리파이낸스의 주요 특징:

• 이자율과 대출 기간 변경 가능
• 재대출 심사 필요
• 새로운 대출 비용 발생 (수수료, 감정료, 법무사비 등): 대략 융자 금액의 2~6% (우리는 2%가 목표!)

즉, 완전히 새로운 융자를 받는 겁니다. 위에서 제가 원했던 기존에 갚았던 원금을 제외하고 순수 남은 융자 금액으로 다시 대출을 받기 때문에 이자율이 싸거나 비슷하면 월 페이먼트가 확 줄 수 있습니다. 

하지만, 리파이낸스를 그렇다고 막할 수는 없습니다. 

1). 이자율이 확실이 지금의 이자율보단 확실히 싸야 합니다.

2). 리파이낸스 비용이 만만치 않기 때문에 앞으로 절약할 이자율과 내가 이 집에 얼마나 살지를 계산해 봐야 합니다. 리파이낸스 비용은 일반적으로 융자의 최소 2% 정도를 봅니다. 많게는 6%까지 나온다고 하는데.... 2% 정도 내면 잘 냈다고 생각합니다. 즉, 35만 불의 모기지를 재융자하면, 최소 7천 불, 최대 만 불 이상이 소요될 수 있으니까 잘 생각해서 결정을 해야 합니다. 

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4. 모기지 리캐스트와 리파이낸스의 비교

모기지 리캐스트와 리파이낸스는 목적은 비슷하지만, 그 과정과 결과는 매우 다릅니다. 상황에 맞는 선택을 하기 위해서는 두 방법의 차이점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

비교 항목모기지 리캐스트리파이낸스

이자율	기존 이자율 유지	새로운 이자율로 대체 가능
대출 기간	변동 없음	대출 기간 연장 또는 단축 가능
신용 점수 영향	없음	신용 점수 심사 필요
비용	낮은 수수료 (또는 없음)	대출 비용 발생 (수수료, 감정료 등)
절차	간단한 절차	대출 심사 및 복잡한 절차 필요

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5. 어떤 상황에서 리캐스트가 적합한가?

모기지 리캐스트는 일시 상환을 통해 월 상환액을 줄이고자 하는 경우 매우 유리합니다. 특히 대출 조건을 변경하지 않으면서, 장기적으로 월 상환 부담을 줄이려는 사람들에게 적합합니다. 반면, 이자율이나 대출 기간을 변경하고자 할 때는 리파이낸스를 고려해야 합니다. 리캐스트가 적합한 주요 상황은 다음과 같습니다.

리캐스트가 적합한 상황:

• 일시 상환 가능한 금액이 있을 때
• 신용 점수에 영향을 미치고 싶지 않을 때
• 기존 대출 조건을 유지하고 싶을 때
• 수수료 부담이 적은 옵션을 선호할 때
• 지금 받고 있는 이자율이 상당히 괜찮아서 굳이 비용을 내고 리파이낸스를 하지 않아도 될 때
• 지금 살고 있는 집에서 아주 오래 살것 같지 않을 때 (리파이낸스를 하면 비용이 발생해서 그 집에서 오래 살 경우에 주로 리파이낸스를 추천합니다)

제가 생각할 때는, 월 페이먼트를 줄이고 싶고, 원금을 추가로 갚을 수 있는 여유 자금이 있고, 리파이낸스를 하기에는 이자율이나 앞으로 이 집에서 얼마나 살지 애매할 때 고려해 볼 수 있을 것 같습니다. 

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결론

모기지 리캐스트는 복잡한 절차 없이 월 상환금을 줄일 수 있는 간편한 방법입니다. 대출 조건을 유지하면서 부담을 줄일 수 있는 리캐스트는, 특히 이자율 변동 없이 상환금 조정만 원하는 사람들에게 매우 유리합니다. 반면, 대출 조건을 아예 변경하고 싶다면 리파이낸스를 고려해 볼 수 있습니다.

경제적으로 꽤 많은 지식이 있다고 생각했던 저도 익숙하지 않았던 개념이니 만큼, 리캐스트는 그렇게 흔하게 사용되는 방식은 아닌 것 같습니다. 대부분이 집 값이 오르면 에퀴티를 빼서 집을 고치거나 다른 용도로 사용할 생각을 하지, 저처럼 월 페이먼트를 줄이려고 하지 않거든요. 그리고 최소 2만 불 이상이 들어가니까, 현금으로 그 정도 비용을 쉽게 마련하기도 어려워 보입니다. 

하지만, 생각을 해 보세요... 랜더 (모기지 은행) 입장에서 왜 최소 2만 불 혹은 10% 이상의 추가 납입을 요구할까요? 

아마도 사람들이 리캐스트를 쉽게 하지 못하게 하기 위함 아닐까요?

그럼 그들은 왜 리캐스트를 쉽게 하지 못하게 할까요? 

답은 자기들에게 유리하지 않기 때문이에요.... 즉, 우리한테 유리할 가능성이 높습니다. 

그래서 저는 경험을 위해서, 그리고 월 페이먼트를 줄이기 위해서 리캐스트를 결정했습니다. 

여러분도 저와 비슷한 입장이시라면 잘 생각해서 결정하시기를 바라겠습니다!